!!! Aggiornamento del 04 dicembre 2020 !!! Con la pubblicazione in G.U. del 3 dicembre della Legge n. 159/2020 di conversione del DL 125/2020, all’articolo 66, sesto comma, disp.att.cc, le parole: «di tutti i condomini» sono state sostituite da: «della maggioranza dei condomini». Pertanto, a far data da oggi, per la partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini (ovvero, la maggioranza dei partecipanti al condominio, calcolata per teste, indipendentemente dal valore millesimale delle singole proprietà).
Tutti i riferimenti all'”unanimità” dei condomini o al “consenso di tutti” i condomini per la partecipazione all’assemblea in modalità di videoconferenza contenuti nell’articolo che segue, pertanto, vanno sostituiti, a far data dal 4 dicembre 2020, dal seguente: “maggioranza dei condomini”.
– articolo del 16 novembre 2020- (sintesi sul canale YouTube-IusTeam)
L’art 63 della Legge n. 126/2020 di conversione del cd. Decreto Agosto, ha modificato l’articolo 66 disp. att. c.c., in particolare il comma 3, introducendo la possibilità di tenere le assemblee condominiali in modalità di videoconferenza e in tal caso “L’avviso di convocazione … deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Ha, inoltre, previsto, all’ultimo comma, che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento di condominio, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Lo strumento dell’assemblea esclusivamente in videoconferenza deve ritenersi di difficile utilizzo soprattutto nei Condomini di medie-grandi dimensioni, per la non aleatoria difficoltà di ottenere il preventivo consenso di tutti. Una possibile soluzione potrebbe, in tali casi, essere rinvenuta nell’organizzazione di assemblee miste, ovvero adunanze di condomini convocate in maniera tradizionale in un luogo fisico, a cui, a seconda della loro preferenza, i condomini possono partecipare in presenza o collegati da remoto; anche in tal caso, tuttavia, si ritiene occorra l’unanimità dei consensi allo svolgimento dell’assemblea in tale modalità, per evitare pretestuose impugnative: pertanto, l’amministratore, che nell’avviso di convocazione avrà indicato come possibile anche l’uso di una piattaforma telematica per il collegamento da remoto, dando tutte le necessarie istruzioni, prima dell’inizio dell’assemblea avrà cura di verificare il voto unanime degli intervenuti (presenti e remoti) sulla legittimità della partecipazione online.
Il nuovo DPCM 3 novembre 2020 e le zone rosse
La normativa emergenziale dei DPCM non ha disciplinato esplicitamente le assemblee di condominio , se non con un generico riferimento alle “riunioni private” per le quali è” fortemente raccomandato” lo svolgimento da remoto (art. 1, comma 9, lettera o, DPCM 3 novembre 2020).
L’equiparazione delle assemblee di condominio alle riunioni private è stata confermata dal Governo, con la circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020, ad interpretazione del DPCM del 18 ottobre 2020, che, nel ribadire che le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene sia fortemente raccomandato il loro svolgimento da remoto, ha espressamente assimilato a queste le assemblee di condominio.
Per effetto dell’ultimo DPCM del 3/11/2020, peraltro, sull’intero territorio è stata limitata la circolazione delle persone dalle 22 alle 5, consentita solo per ragioni di lavoro, necessità o salute, da giustificare con un’autocertificazione. L’art. 1 comma 3 DPCM 3/11/2020 reca una “forte raccomandazione” a tutte le persone fisiche, per la restante parte della giornata, a non spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, salvo che per esigenze lavorative, di studio, per motivi di salute, per situazioni di necessità o per svolgere attività o usufruire di servizi non sospesi. Trattandosi di una raccomandazione, eventuali spostamenti non saranno passibili di sanzione.
All’interno delle cd. “Aree Rosse” è vietato ogni spostamento, sia nello stesso comune che verso comuni limitrofi, ad eccezione degli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative, motivi di salute e situazioni di necessità. In ogni caso, anche in tali zone, le limitazioni alla mobilità non si riflettono sull’esercizio di attività consentite in base ad altre disposizioni del provvedimento e non espressamente oggetto di restrizioni in forza di specifiche disposizioni contenute nell’art. 3.
Nelle FAQ del Governo volte a fornire un primo chiarimento sulle applicazioni del DPCM del 3 novembre 2020 viene ribadito che anche nelle zone rosse è consentito svolgere assemblee condominiali in presenza, nel rispetto delle disposizioni in materia di distanziamento sociale e uso dei dispositivi di protezione individuale, pur essendo fortemente consigliato svolgere la riunione dell’assemblea in modalità a distanza.
Alla luce di quanto sopra, sembrerebbe potersi affermare che, anche nelle zone rosse, qualora non sia possibile l’assemblea on line (che necessita del consenso preventivo di tutti i condomini) si possa tenere un’assemblea in presenza o mista, potendosi altresì ritenere giustificato lo spostamento dei singoli condomini per la partecipazione ad una riunione di condominio.
Responsabilità connesse all’organizzazione e svoglimento di un’assemblea condominiale in presenza
Le riunioni in presenza potranno avvenire solo in spazi idonei al mantenimento della distanza interpersonale di un metro, preventivamente sanificati ed opportunamente attrezzati per garantire le entrate e le uscite senza assembramenti. I partecipanti dovranno sempre tenere la distanza interpersonale prescritta e la mascherina (art. 1, comma 1 e 2 DPCM 3 novembre 2020).
L’amministratore ed i condomini devono tutti garantire il rispetto della distanza interpersonale di sicurezza e del divieto di assembramento.
L’amministratore deve scegliere con la dovuta diligenza il luogo di svolgimento dell’assemblea, che deve essere idoneo allo svolgimento di una riunione conforme al dettato normativo, potendone diversamente rispondere in sede civile, penale o amministrativa. L’avviso di convocazione dovrà opportunamente ricordare il divieto di assembramento e l’obbligo di indossare la mascherina.
Il presidente dell’assemblea, scelto tra uno dei condomini, ha poteri di direzione e controllo del suo regolare svolgimento. Può sciogliere l’assemblea ove i presenti non tengano comportamenti conformi alle norme anti covid o se il luogo scelto dall’amminstratore non è idoneo. Potrebbe, qundi, configurarsi anche una sua responsabilità per non aver diretto e controllato il regolare svolgimento della riunione.
Infine, anche i singoli condomini che partecipano all’assemblea hanno l’obbligo – civile, prima ancora che giuridico – di collaborare al regolare svolgimento dell’assemblea, di rispettare tutte le norme igienico -sanitarie anti covid e mantenere la distanza prescritta per assicurare il distanziamento sociale.
In conclusione:
Il dato letterale “fortemente raccomandato” dell’art. 1 comma 9 lettera o del DPCM 3/11/2020, nel confermare la liceità delle assemblee condominiali in presenza, tuttavia, alla luce dei dati di diffusione dell’epidemia, le rende allo stato sconsigliabili laddove non sostenute da urgenza e indifferibilità, in quanto foriere di responsabilità civili, penali e amministrative, per l’amministratore e i condomini partecipanti.
La legge 126/2020 di conversione del DL Agosto ha, peraltro, prorogato fino alla cessazione dello stato d’emergenza la scadenza per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto di gestione annuale: l’articolo 63-bis sospende, fino alla cessazione dello stato di emergenza da Coronavirus, il termine di cui all’art. 1130 comma 10 cc, ovvero il termine di 180 gg dalla chiusura della gestione annuale per la redazione del rendiconto consuntivo e la convocazione dell’assemblea per l’approvazione. E’, inoltre, stato rinviato di 6 mesi dalla cessazione dello stato di emergenza il termine per procedere agli adeguamenti antincendio previsti per gli edifici di civile abitazione. Per tutti tali adempimenti, viene, quindi, meno il carattere di urgenza e indifferibilità e la riunione assembleare potrà essere rinviata senza che l’amministratore incorra in responsabilità per il ritardo di convocazione.
_____________________________________________________________________________________________
L’Avvocato Civilista Daniela Messina è a disposizione per approfondimenti o pareri legali su casi specifici. Si potrà prendere contatto con lo Studio Legale mediante il semplice invio di una e-mail all’indirizzo info@avvocatodanielamessina.it o anche compilando l’apposito form nella sezione Richiesta di contatto.
Si invita, infine, a visitare periodicamente anche il Profilo Linkedin dell’Avv. Daniela Messina e la Pagina FACEBOOK “Studio Legale Avv.Daniela Messina”
______________________________________________________________________________________________
Avvocato Condominio Torino – Caselle T.se – Ivrea – San Benigno C.se – Cirié – Rivarolo C.se – Chivasso – Settimo T.se – Volpiano – Brandizzo – Leinì – Caluso – Montanaro – San Giorgio C.se – Mathi – Borgaro T.se – Venaria – San Mauro T.se – Feletto – Bosconero – San Giusto C.se – Foglizzo – Lombardore